Estudio de rentabilidad y viabilidad
¿Por qué invertir en Tulum, cómo, en qué tipo de propiedad? ¿Cual es el costo de la operación? ¿Cual es su rentabilidad? ¿Cuáles son las fuentes que permiten calcular el retorno de la inversión?
¿Cuáles son las especificidades notariales de México?
¿A quién debo confiar la gestión del alquiler de mi propiedad una vez adquirida? ¿Por qué es tan importante esta elección?
¿Cuáles son mis garantías financieras durante la fase de construcción? ¿Cuánto tiempo tardará y quién garantiza su calidad y finalización?
Preguntas, además de esas, si debes tener docenas…
Queriendo invertir en un país extranjero y sin contactos ni conocimiento de fuentes que te informen, la tarea te parece complicada.
Aquí encontrará la información que necesita para responderlas y formarse una opinión informada. Hemos intentado ser exhaustivos en los siguientes apartados y si no encuentras allí la respuesta a alguna pregunta, estamos a tu disposición, sólo tienes que contactar con nosotros.
1. Datos económicos de México en materia de turismo
La participación del turismo en el PIB mexicano varía entre 7.5% y 8.5% dependiendo de la fuente. Los ingresos por turismo en México promediaron USD 909,967.98 mil de 1980 a 2024, alcanzando un máximo histórico de USD 3,257,766.94 mil en marzo de 2024 y un mínimo histórico de USD 130,108.21 mil en abril de 2020. Fuente: Banco de México
Las últimas cifras de la Secretaría de Turismo, correspondientes al primer semestre del año, muestran que hasta 20 millones 98 mil turistas internacionales ingresaron a territorio mexicano, lo que representa un incremento de doble dígito de 11.7% para el país respecto al mismo periodo de 2022.
En el análisis por país de origen, la Secretaría de Turismo indica que entre enero y junio de 2023 aterrizaron a México vía aérea más de 10 millones 843 mil visitantes, de los cuales 60.7% fueron ciudadanos de Estados Unidos, 12.8% de Canadá, 3.3% de Colombia y 2.1% de Reino Unido.
En resumen, hay un aumento constante en el número de turistas, principalmente del continente norteamericano. Este sector turístico de alto poder adquisitivo está prosperando porque se siente atraído por servicios de alto nivel con una ventajosa relación calidad-precio así como por una gran facilidad de acceso en términos de transporte.
Ingresos por turismo en México
2. Inversiones del Estado mexicano en Tulum
El gobierno mexicano es muy consciente de la importante participación del turismo en el PIB del país. Al hacerlo, invirtió en el desarrollo de Tulum y creó infraestructura para dar cabida a un número cada vez mayor de turistas.
Estas inversiones consisten en un aeropuerto, una línea ferroviaria y carreteras para mejorar el acceso a la playa. Esto también incluye la expansión de las redes eléctricas y de comunicaciones. Los servicios y la seguridad no se quedan atrás y se adaptan constantemente.
Aeropuerto de Tulum
El Aeropuerto de Tulum recibió su primer vuelo el 28 de marzo de 2024.
El número de aerolíneas que prestan servicio es limitado debido a su reciente apertura, ya que tienen que crear las rutas que aterricen allí. Pese a esta situación, su actividad supera todas las previsiones y el número de pasajeros seguirá aumentando a medida que se abran nuevas rutas aéreas.
“La Asociación Internacional de Transporte Aéreo previó que recibiríamos 700 mil pasajeros en este primer año”, afirmó la gobernadora Mara Lezama Espinosa. Hemos superado ampliamente esta meta, alcanzando más de 1.074.000 pasajeros y 8.500 operaciones de vuelo al 21 de noviembre. ¡Y aún nos queda un mes para cerrar el año! »Este aeropuerto sitúa a Tulum a sólo unas horas de la mayoría de los aeropuertos de Estados Unidos. Tulum se está convirtiendo en un destino en el que incluso puedes considerar pasar tus fines de semana, no sólo una semana o diez días de vacaciones.
Tren Maya
El nuevo aeropuerto de Tulum, a pesar de que sus cifras superan todas las expectativas, aún está en desarrollo y aún no es atendido por tantas aerolíneas como Cancún. Los viajeros que aún no puedan aterrizar directamente en Tulum pueden aprovechar el tren maya que conecta Tulum y Cancún.
Desde el punto de vista turístico y económico, el Tren Maya constituye un importante activo que permite viajar fácilmente por toda la Península de Yucatán.
Carreteras: Construcción de la Quinta Avenida
Se está construyendo una tercera carretera al oeste entre el pueblo de Tulum y la playa.
Se trata de una nueva vía que colinda con las regiones 15 y 8.
Se pretende descongestionar las otras dos vialidades, “La Cuculcán y Cobá”, que se encuentran llegando a su límite de capacidad debido al creciente número de turistas.
3. AirbnB /AirDNA, análisis de oferta y demanda
Casi todos los alquileres en Tulum son a través de AirbnB. Las cifras completas de AirbnB están disponibles con una suscripción paga a la aplicación AirDNA. Podrás así conocer los precios que cobra cada una de las casas alquiladas en AibnB, su tasa de ocupación, su facturación, su rentabilidad etc… en todo el mundo en general pero más particularmente en Tulum.
Analizamos el mercado de alquiler en función del número de habitaciones.
AirDNA permite la agrupación estadística para “estudio/2 o 3 dormitorios”, “4 dormitorios” y “5 dormitorios”.
Más allá de eso, las estáticas incluyen de 6 a 15 habitaciones y no permiten aislar el sector de 6 habitaciones por ejemplo; Tienes que seleccionar estos alojamientos uno por uno. A continuación encontrará las estadísticas generales de alquileres de estudios, apartamentos de 2/3 habitaciones, apartamentos de 4 habitaciones y apartamentos de 5 habitaciones, así como un gráfico de la demanda de alquiler por mes del año.
Fig. 1: Estadísticas de los estudios de 2 y 3 dormitorios
En filtros disponemos de: estudio y 2 o 3 habitaciones, de 1 a 6 personas, de 1 a 3 baños.
Fig 2 : 4 dormitorios
En filtros: 4 habitaciones, 6 a 8 personas, 1 a 4 baños.
Fig 3 : 5 dormitorios
Filtros: 5 dormitorios, de 8 a 10 plazas, de 1 a 5 baños.
Fig 4 solicitudes de alquiler al mes
Aquí estudiaremos específicamente el mercado de casas de 6 dormitorios.
En la zona 15 en esta categoría solo se ofrecen 5 alquileres. (fig 5 a 9). Cada cifra indica la facturación y la tasa de ocupación. Verá disparidades significativas en estas cifras que se muestran en la tabla, que tiene una línea que muestra los valores promedio para estas 6 habitaciones.
Fig 5 : 6 habitaciones
Filtros: dormitorios, 10+ personas, 5+ baños.
Fig 6 : 6 habitaciones
Filtros: dormitorios, 10+ personas, 5+ baños.
Fig 7 : 6 habitaciones
Filtros: dormitorios, 10+ personas, 5+ baños.
Fig 8 : 6 habitaciones
Filtros: dormitorios, 10+ personas, 5+ baños.
Fig 9 : 6 habitaciones
Filtros: dormitorios, 10+ personas, 5+ baños.
| Tipo de alojamiento | Facturación anual | Índice de ocupación | Gastos 24 | Beneficios | Precio de compra * | RÍO |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Estudio/2-3 Dormitorios |
45.1 K $ |
55%
|
10.8 K$ |
T2 |
T2 |
T2 |
|
4 dormitorios |
89.7 K$ |
54% |
21.5 K$ |
68.2 K$ |
? |
%? |
|
5 habitaciones |
135.3 K$ |
52% |
32.4 K$ |
102.8 k$ |
? |
?% |
|
6 habitaciones (global) |
188.3 K$ |
66% |
45.1 K$ |
143 K$ |
800 K$ |
17.87 % |
|
Detalle de 6 habitaciones |
||||||
|
6 Dormitorio fig 5 |
243.4 K$ |
86% |
58.4 K$ |
184.9 K$ |
||
|
6 Dormitorio fig 6 |
131 K$ |
61% |
31.4 K$ |
99.5 K$ |
||
|
6 Dormitorio fig 7 |
162 K$ |
77% |
38.8 K$ |
123 K$ |
||
|
6 Dormitorio fig8 |
150 K$ |
49% |
36 k$ |
114 K$ |
||
|
6 Dormitorio fig 9 |
255 K$ |
58% |
61.2 K$ |
193.8 K$ |
||
Análisis de la tabla
Se produce un aumento en la tasa de ocupación proporcional al número de habitaciones que ofrece el alojamiento. Esto se debe a la adaptación forzada del mercado a la oferta y la demanda.
Principalmente por la imposibilidad de dar soporte en materia de infraestructura necesaria para acoger al creciente número de turistas, el municipio de Tulum cambió el reglamento de planeación urbana en noviembre de 2024, lo que tiene el efecto de complicar la construcción de este tipo de alojamientos.
En cualquier caso, el mercado de alquiler de estudios y de 2/3 habitaciones está saturado de ofertas. La competencia en este mercado ha hecho bajar los precios y adquirir una propiedad de este tipo en este momento no es apropiado. Las propiedades en alquiler de 4 y 5 dormitorios que se muestran en la tabla tienen un rendimiento ligeramente mejor, pero lejos de estar optimizado.
Si el mercado está saturado de viviendas pequeñas, es pobre en propiedades con más de 5 dormitorios. De hecho, los RIO varían desde simples a dobles, entre viviendas pequeñas y viviendas grandes. En la práctica, el mismo dólar invertido en una casa grande le hará ganar el doble que el mismo dólar invertido en una casa pequeña. Por eso nuestros brokers asociados le ofrecen, si no dispone de fondos para invertir en una propiedad grande, unir fuerzas y comprar una propiedad con más de 5 dormitorios. No dudes en contactar con ellos, te facilitarán toda la información que puedas necesitar. Si bien es mucho mejor, el mercado de 6 habitaciones presenta disparidades que justifican la optimización. Esto se debe a la calidad de las propiedades ofrecidas y a su gestión por conserje o no. Por lo tanto, el alojamiento de la figura 6, incluso si aparece como de 6 habitaciones en Airbnb, es de hecho un ático sin jardín que no puede reclamar los mismos precios que otras propiedades, también publicadas como de 6 habitaciones.
Una cosa muy importante “Cf fig4” es adaptar el precio del alquiler a la demanda del momento. Si mantiene constante el precio del alquiler, no alquilará durante los períodos en que la oferta sea más baja. Es mejor alquilar menos durante estos periodos que no alquilar nada para optimizar su facturación. Esta adaptación es una parte esencial del trabajo de tu administrador de Airbnb.
Inicialmente, su propiedad debe ser un condominio o casa atractivo y deseable en términos de estética y comodidad. HBFS-Brothers con sus villas Osanna le proporcionará propiedades optimizadas en este sentido para igualar los resultados de las villas de las figuras 5 y 9.
Entonces, para que su propiedad genere un retorno de inversión óptimo, debe gestionarse con una estrategia de marketing correspondiente.
Se le pedirá que proporcione un servicio al cliente de muy alta calidad. El objetivo es ganar una cuota de clientes leales y recurrentes y, lo más importante, reseñas positivas en las plataformas de alquiler. Conseguir el estatus de superanfitrión para que un huésped indeciso te elija a ti y no a otro es el resultado de un trabajo técnico y complicado. Esto requiere una participación a tiempo completo, experiencia y un sentido de servicio resultante de años de práctica.
Confiar la gestión del alquiler de su propiedad a un profesional es casi obligatorio para optimizar su RIO.
La ubicación de la propiedad también influye en su atractivo para el alquiler. Una propiedad en la playa siempre será más solicitada. La extrema rareza y precio de este tipo de propiedades hace que en la práctica solo queden disponibles construcciones en plena jungla. En esta categoría las zonas 15 y 8 son actualmente las mejor ubicadas.
4. Costos operativos
Cuenta 24%.
En los costos operativos debes incluir los impuestos locales y las tarifas de Airbnb.
Los impuestos locales generalmente son del 4% y las tarifas de Airbnb del 20%. Como hemos visto anteriormente, la gestión de su propiedad por parte de un servicio de conserjería de calidad es la clave para optimizar su RIO. Si decide gestionar usted mismo su propiedad, añadirá un 20% a sus beneficios, pero correrá el riesgo de reducir su facturación.
5. Garantías y protección durante la construcción: la cuenta de depósito en garantía
Construir en un país extranjero a miles de kilómetros de distancia requiere garantías.
Se configuran a través de la cuenta de depósito en garantía.
Con una cuenta de depósito en garantía, las sumas que entran en liquidación por la finalización de las distintas fases de la obra quedan bloqueadas en el banco y solo pueden liberarse después de la verificación y validación de la correcta finalización de la obra por parte de un tercero definido y aceptado por el constructor y el comprador.
6. Financiación
Si es ciudadano canadiense o estadounidense, nuestro corredor puede ayudarle a encontrar financiamiento en los bancos. Contacta con él para que te facilite todas las explicaciones, te ponga en contacto y facilite tus trámites con ellos.
7. Especificidades notariales
El concepto de Zona Restringida
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos de 1917 y la Ley de Inversión Extranjera de México establecen que los extranjeros no podrán adquirir la propiedad de bienes inmuebles ubicados dentro de los 100 kilómetros de las fronteras terrestres de México y dentro de los 50 kilómetros de las playas del país; Esta zona se llama Zona Restringida.
En el caso de inmuebles ubicados dentro de la Zona Restringida, el comprador extranjero deberá recurrir a un mecanismo legal cuyo nombre se remonta al derecho romano: el Fideicomiso y cuyo régimen es similar al del Trust en los países anglosajones con el fin de adquirir indirectamente la propiedad del inmueble.
Sin embargo, un empresario extranjero podrá adquirir en pleno dominio un bien inmueble situado en una Zona Restringida si dicha adquisición se realiza para fines no residenciales.
El fideicomiso involucra a tres partes:
– el Fideicomitente que transferirá la propiedad de su inmueble (el Vendedor);
— El Fiduciario que se convertirá en el propietario del inmueble. Las instituciones que pueden ser Fideicomisarios están enumeradas taxativamente por ley; Generalmente serán bancos mexicanos;
— El Beneficiario (Fideicomisario) que será el beneficiario de la transacción (el Comprador).
El Fideicomiso cubrirá los derechos de propiedad del edificio que serán transferidos al Beneficiario a cambio del pago del precio acordado entre las partes (el Comprador y el Vendedor).
El Beneficiario tendrá todos los derechos sobre la propiedad (puede venderla o rentarla) pero no será el verdadero propietario de la misma debido a las restricciones que impone la ley mexicana.
El Fideicomisario será el propietario del inmueble, pero no tendrá facultad para ejercer actos de administración sobre el mismo bajo ninguna circunstancia. El Fideicomiso, en el contexto de este artículo (el Fideicomiso puede utilizarse para fines distintos a la compra de bienes inmuebles), debe verse como un simple acuerdo legal cuyo propósito es permitir a los extranjeros acceder a propiedades en una Zona Restringida. El fiduciario deberá ser remunerado por su misión.
El contrato de fideicomiso se celebrará por un período de 50 años y podrá renovarse automáticamente una vez. Posteriormente, la renovación del contrato requerirá el acuerdo de la Secretaría General de Relaciones Exteriores.
La operación de compraventa de inmuebles en una Zona Restringida tendrá en lo demás las mismas características que fuera de la Zona Restringida. Será necesario redactar un contrato que especifique escrupulosamente las obligaciones de las partes y las condiciones de la compraventa y acudir ante notario público e inscribir la transferencia de propiedad en el Registro Público de la Propiedad de México.
También se requerirá autorización previa de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Es muy recomendable buscar asesoramiento para poder gestionar mejor las distintas etapas de la venta.
Así, la inversión inmobiliaria en México, a pesar de la dualidad de su régimen, no presenta mayores dificultades y permite invertir su patrimonio en un país con un futuro cada vez más prometedor.