Étude de rentabilité et de faisabilité
Pourquoi investir à Tulum, comment, dans quel type de bien ? Quel est le cout de l’opération, Quelle est sa rentabilité. Quelles sont les sources qui permettent de calculer le retour sur investissement ?
Quelles sont les spécificités notariales du Mexique ?
À qui confier la gestion locative de mon bien une fois acquis, pourquoi ce choix est prépondérant ?
Quelles sont mes garanties financières pendant la phase de construction ? Combien de temps va-t-elle prendre et qui en garanti la qualité et l’achèvement?
Des questions, outre celles, si vous devez en avoir des dizaines…
Désireux d’investir dans un pays étranger et sans contact pour vous ni connaissance des sources pour vous informer, la tache vous semble compliquée.
C’est ici que vous trouverez les informations vous permettant d’y répondre et de vous forger un avis éclairé. Nous avons essayé d’être exhaustifs dans les rubriques qui suivent et si vous n’y trouviez pas la réponse à une question, nous sommes à votre disposition, il vous suffit de nous contacter.
1. Données économiques du mexique en matière de tourisme
La part du tourisme dans le PIB mexicain en fonction des sources varie entre 7.5% et 8.5%. Les revenus du tourisme au Mexique ont en moyenne atteint 909967,98 milliers de dollars USD de 1980 à 2024, atteignant un niveau record de 3257766,94 milliers de dollars USD en mars 2024 et un niveau historiquement bas de 130108,21 milliers de dollars USD en avril 2020. Source : Banco de Mexico
Le dernier bilan du ministère du Tourisme, correspondant au premier semestre de l’année, montre que jusqu’à 20 098 000 touristes internationaux sont entrés sur le territoire mexicain, soit une accélération à deux chiffres – 11,7% – pour le pays par rapport à la même période de 2022.
Dans l’analyse par pays d’origine, le ministère du Tourisme indique qu’entre janvier et juin 2023, plus de 10 843 000 visiteurs ont atterri au Mexique par voie aérienne, dont 60,7 % étaient des citoyens des États-Unis, 12,8 % du Canada et 3,3 %, de Colombie et 2,1% du Royaume-Uni.
En résumé, on constate un accroissement constant du nombre de touristes, principalement issus du continent nord américain. Ce tourisme à fort pouvoir d’achat prospère, car il est séduit par des prestations de haut niveau avec un rapport qualité prix avantageux ainsi que de grandes facilités d’accès en termes de transport.
Revenus du tourisme au mexique
2. Les investissements de l'état mexicain à Tulum
Le gouvernement mexicain a parfaitement pris conscience de la part importante du tourisme dans le PIB du pays. Se faisant, il investit dans le développement de Tulum et cré des infrastructures pour permettre d’accueillir un nombre croisant de touristes.
Ces investissements consistent en un aéroport, une ligne de chemin de fer, des routes pour améliorer l’accès à la plage. Cela inclut aussi l’agrandissement des réseaux d’électricité et de communication. Les services et la sécurité ne sont pas en reste et s’adaptent constamment.
Aéroport de Tulum
L’aéroport de Tulum a reçu son premier vol le 28 mars 2024.
Le nombre de compagnies aériennes le desservant est du fait de sa récente ouverture limité, ces derniers devant créer les lignes y atterrissant. Malgré cet état de fait, son activité dépasse toutes les prévisions et le nombre de voyageurs va encore s’intensifier au fur et à mesure de l’ouverture de nouvelles lignes aériennes.
L’Association internationale du transport aérien prévoyait que nous accueillerions 700 000 passagers au cours de cette première année », a déclaré la gouverneure Mara Lezama Espinosa. Nous avons largement dépassé cet objectif, atteignant plus de 1 074 000 passagers et 8 500 opérations aériennes au 21 novembre Et il nous reste encore un mois pour clôturer l’année ! »Cet aéroport met Tulum à seulement quelques heures de la plupart des aéroports américains. Tulum devient une destination ou on peut même envisager de passer ses week-ends, pas uniquement un séjour de vacances d’une semaine ou dix jours.
Train Maya
Le nouvel aéroport de Tulum malgré ses chiffres au-delà de toutes prévisions, est toujours en développement et n’est pas encore desservi par autant de compagnies aériennes que Cancún. Les voyageurs ne pouvant toujours pas encore atterrir directement à Tulum profitent du train maya qui relie Tulum et Cancún.
Touristiquement et économiquement, le train maya est un atout majeur permettant de voyager facilement dans toute la péninsule du Yucatán.
Voirie : Construction de la 5ᵉ Avenue
Une troisième route est en train d’être construite à l’ouest entre la ville de Tulum et la plage.
Il s’agit d’une nouvelle route qui jouxte les régions 15 et 8.
Elle est destinée à de-saturer les deux autres routes,” la cuculcan et coba” qui arrivent en limite de débit compte tenu de la quantité croissante de touristes.
3. AirbnB /AirDNA, analyse de l'offre et de la demande
La quasi totalité des locations sur tulum se fait via AirbnB. L’intégralité des chiffres AirbnB est disponible avec un abonnement payant à l’application AirDNA. Vous pouvez ainsi connaitre les tarifs pratiqués par chacune des maisons louée en AibnB, son taux d’occupation, son chiffre d’affaire, sa rentabilité etc… partout dans le monde en général mais plus particulièrement à Tulum.
Nous y avons analysé le marché locatif en fonction du nombre de chambres .
AirDNA permet un regroupement de statistiques pour “studio/2 ou 3 chambres”, “4 chambres”, et “5 chambres”.
Au delà les statiques englobent de 6 a 15 chambres et ne permettent pas d’isoler le secteur 6 chambres par exemple, il faut sélectionner ces logements un par un. Vous trouverez ci dessous les statistiques globales pour les locations studio 2/3 chambres, 4 chambres, 5 chambres ainsi qu’un graphique pour la demande locative en fonction de chaque mois de l’année.
Fig 1 : Statistiques studio 2 et 3 chambres
En filtres, nous avons : studio et 2 ou 3 chambres, 1 à 6 personnes, 1 à 3 salles de bain.
Fig 2 : 4 chambres
En filtres : 4 chambres, 6 à 8 personnes, 1 à 4 SDB.
Fig 3 : 5 chambres
En filtres : 5 chambres , 8 à 10 personnes, 1 à 5 SDB.
Fig 4 demandes de location par mois
Ici, nous allons étudier spécifiquement le marché des maisons 6 chambres.
En zone 15 dans cette catégorie seules 5 locations sont offertes.(fig 5 à 9). Chaque figure vous indique le chiffre d’affaires et le taux d’occupation. Vous constaterez des disparités importantes dans ces chiffres repris dans le tableau, qui possède une ligne indiquant les valeurs moyennes de ces 6 chambres.
Fig 5 : 6 chambres
En filtres : chambres , 10+ personnes, 5+ SDB.
Fig 6 : 6 chambres
En filtres : chambres , 10+ personnes, 5+ SDB.
Fig 7 : 6 chambres
En filtres : chambres , 10+ personnes, 5+ SDB.
Fig 8 : 6 chambres
En filtres : chambres , 10+ personnes, 5+ SDB.
Fig 9 : 6 chambres
En filtres : chambres , 10+ personnes, 5+ SDB.
| Type de logement | CA annuel | Tx occupation | Frais 24% | Benefice | Prix achat * | RIO |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Studio/2-3 Bedroom |
45.1 K $ |
55%
|
10.8 K$ |
T2 |
T2 |
T2 |
|
4 bedroom |
89.7 K$ |
54% |
21.5 K$ |
68.2 K$ |
? |
%? |
|
5 Bedroom |
135.3 K$ |
52% |
32.4 K$ |
102.8 k$ |
? |
?% |
|
6 Bedroom (global) |
188.3 K$ |
66% |
45.1 K$ |
143 K$ |
800 K$ |
17.87 % |
|
6 bedroom detail |
||||||
|
6 Bedroom fig 5 |
243.4 K$ |
86% |
58.4 K$ |
184.9 K$ |
||
|
6 Bedroom fig 6 |
131 K$ |
61% |
31.4 K$ |
99.5 K$ |
||
|
6 Bedroom fig 7 |
162 K$ |
77% |
38.8 K$ |
123 K$ |
||
|
6 Bedroom fig8 |
150 K$ |
49% |
36 k$ |
114 K$ |
||
|
6 Bedroom fig 9 |
255 K$ |
58% |
61.2 K$ |
193.8 K$ |
||
Analyse du tableau
On constate une augmentation du taux d’occupation proportionnel au nombre de chambres qu’offrent les logements. Ceci est dû à l’adaptation forcée du marché à l’offre et à la demande.
Principalement parce qu’il était impossible de suivre en termes d’infrastructure nécessaire à l’accueil du nombre croissant de touristes, la municipalité de Tulum a modifié les règles d’urbanisme en novembre 2024, ce qui a pour effet de compliquer la construction de ce type de logement.
De toute façon, le marché de la location de studios et 2/3 chambres est saturé en offres . La concurrence sur ce marché a fait chuter les prix et acquérir un bien de ce type en ce moment n’est pas approprié. Les biens locatifs de 4 et 5 chambres comme le montre le tableau ont un rendement un peu meilleur, mais loin d’être optimisé.
Si marché est saturé de petits logements, il est pauvre en biens au-delà de 5 chambres. De fait, les RIO varient du simple au double entre petits logements et grands logements. En pratique, le même dollar investi dans un grand logement vous rapportera le double que le même dollar investi dans un petit logement. C’est la raison pour laquelle nos Brokers partenaires vous proposent, si vous n’avez pas les fonds pour investir dans un grand logement, de vous grouper et d’acheter un bien au-delà de 5 chambres. N’hésitez pas à les contacter, ils vous fourniront toutes les informations dont vous pourriez avoir besoin. S’il est bien meilleur, le marché des 6 chambres présente des disparités justifiant d’une optimisation. Ceci est dû à la qualité des biens proposés et de leur gestion par une conciergerie ou pas. Ainsi le logement en fig6 même s’il est référencé en 6 chambres Airbnb est en fait un penthouse sans jardin qui ne peut prétendre aux mêmes tarifs que d’autres bien, eux aussi, répertoriés en 6 chambres.
Une chose très importante “Cf fig4” est d’adapter le prix locatif à la demande du moment. Si vous conservez un prix de location constant, vous ne louerez pas les périodes où l’offre est la plus faible. Il vaut mieux louer moins cher durant ces périodes que pas du tout pour optimiser votre CA. Cette adaptation est une partie incontournable du travail de votre gestionnaire Airbnb.
Au départ, votre bien se doit d’être un condo ou une maison attrayante et désirable en terme d’esthétique et de confort. La HBFS-Brothers avec ses villas Osanna, vous fournira des biens optimisés en ce sens afin de pouvoir correspondre aux résultats des villas en fig 5 et 9.
Ensuite, pour que votre propriété génère un retour sur investissement optimal, elle doit être gérée avec une stratégie marketing en conséquence.
Vous devrez fournir un service client de très haute qualité. Le but est de récupérer une part de clients fidèles et récurrents, et chose la plus importante des avis positifs sur les plateformes de location. Obtenir le statut de super-hote afin qu’un client indécis vous choisisse vous et pas un autre est le résultat d’un travail technique et compliqué. Ceci nécessite une implication à plein temps, une expérience et un sens du service résultats d’années de pratique.
Confier la gestion locative de votre bien à un professionnel est une quasi-obligation pour optimiser votre RIO.
La localisation du bien immobilier influe aussi sur son attrait locatif. Un bien en bord de plage sera toujours plus recherché. L’extrême rareté et le prix de ce type de bien font, qu’en pratique seules les constructions jungle restent disponibles. Dans cette catégorie, les zones 15 et 8 sont actuellement celles qui sont les mieux situées.
4. Frais de fonctionnement
Comptez 24%.
En Frais de fonctionnement, vous devez intégrer les taxes locales et les frais d’Airbnb.
Les taxes locales représentent globalement 4% et les frais Airbnb 20%. Comme nous l’avons vu précédemment, la gestion de votre bien par une conciergerie de qualité est la clé d’une optimisation de votre RIO. Si vous décidez de gérer votre bien vous-même, vous rajouterez 20% à vos bénéfices, mais prenez le risque de diminuer votre CA.
5. Garanties et protection lors de la construction : le compte escrow
Faire construire dans un pays étranger à des milliers de kilomètres nécessite des garanties.
Elles sont mises en place via le compte escrow.
Avec un compte escrow, les sommes qui viennent en règlement de l’achèvement des différentes tranches de travaux sont bloquées à la banque, ne peuvent être débloquées qu’après constatation et validation du bon achèvement des travaux par un tiers défini et accepté par le constructeur et l’acheteur.
6. Financement
Si vous êtes canadien ou citoyen américain, notre broker peut vous aider à trouver les financements auprès des banques. Contactez-le pour qu’il vous fournisse toutes les explications, vous mette en rapport et facilite vos démarches avec ces dernières.
7. Spécificités notariales
Le concept de Zone Restreinte
La Constitution Politique des États-Unis du Mexique de 1917 et la Loi sur l’Investissement Étranger du Mexique disposent que les étrangers ne peuvent acquérir la propriété de biens immeubles situés à moins de 100 kilomètres des frontières terrestres du Mexique et à moins de 50 kilomètres des plages du pays, cette zone est dénommée Zone Restreinte (Zona Restringida).
Dans le cas des immeubles situés au sein de la Zone Restreinte, l’acheteur étranger devra avoir recours à un mécanisme juridique dont l’appellation remonte au droit romain : Le Fidéicommis (Fidecomiso) et dont le régime est semblable à celui du Trust des pays anglo-saxon aux fins d’acquérir indirectement la propriété de l’immeuble.
Un entrepreneur étranger peut cependant acquérir des biens immobiliers situés en Zone Restreinte en pleine propriété si cette acquisition se fait pour des fins non résidentielles.
Le Fidéicommis fait intervenir 3 parties :
– le Constituant (Fideicomitente) qui transfèrera la propriété de son bien (le Vendeur) ;
— Le Fiduciaire (Fiduciary) qui deviendra propriétaire du bien. Les institutions pouvant être Fiduciaires sont limitativement énumérées par la loi, ce seront de manière générale les banques mexicaines ;
— Le Bénéficiaire (Fideicomisario) qui sera bénéficiaire de l’opération (l’Acheteur).
Le Fidéicommis portera sur les droits de propriétés de l’immeuble qui seront transmis au Bénéficiaire en contrepartie du paiement du prix convenu entre les parties (l’Acheteur et le Vendeur).
Le Bénéficiaire disposera de tous les droits sur l’immeuble (il pourra le vendre ou le louer) mais ne sera pas le véritable propriétaire du bien en raison des contraintes imposées par le droit mexicain.
Le Fiduciaire sera propriétaire du bien, mais n’aura en aucun cas le pouvoir d’exercer des actes de gestion sur le bien. Il faut voir le Fidéicommis, dans le cadre de cet article (le Fidéicommis pouvant être utilisé pour d’autres finalités que l’achat de biens immobiliers), comme un simple montage juridique ayant pour finalité de permettre aux étrangers d’accéder à la propriété en Zone Restreinte. Le Fiduciaire devra être rémunéré en vue de sa mission.
Le contrat de Fidéicommis sera conclu pour une durée de 50 années et pourra être renouvelé automatiquement une fois. Ensuite, le renouvellement du contrat nécessitera l’accord du Secrétariat Général des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores).
L’opération d’achat immobilière en Zone Restreinte présentera pour le reste les mêmes caractéristiques que hors Zone Restreinte, il conviendra de rédiger un contrat précisant scrupuleusement les obligations des parties et les conditions de la vente et passer devant un notaire public et d’enregistrer le transfert de propriété auprès du Registre Public de la Propriété du Mexique (Registro Público de la Propriedad).
Il conviendra également d’obtenir une autorisation préalable du Secrétariat des Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores).
Le recours à un conseil est fortement recommandé aux fins de régler au mieux les différentes étapes de la vente.
Ainsi, l’investissement immobilier au Mexique, malgré la dualité de son régime, ne présente pas de difficultés majeures et permet de placer son patrimoine au sein d’un pays à l’avenir de plus en plus prometteur.